Jak zahájit řízení o tichém titulu nemovitosti

V některých situacích při koupi, dědictví nebo darování nemovitosti není jasné, zda je titul „čistý a bez závazků“, tedy zda nemá někdo další nárok na celkové nebo částečné vlastnictví. Pro odstranění všech nároků, zástav či jiných břemen musí nový vlastník zahájit soudní řízení známé jako „řízení o tichém titulu“ (quiet title action). Přestože se právní úprava mírně liší podle států, postup je v podstatě stejný.

Krok 1

Nechte titulní společnost provést okamžitý výzkum titulu, jakmile získáte vlastnické právo k nemovitosti. Výzkum odhalí všechny další nároky na vlastnictví, zástavy nebo jiná břemena – takzvané „mraky“ na titulu. Menší mraky mohou zahrnovat problémy s převodním dokumentem, který však nemusí představovat skutečný nárok na pozemek.

Krok 2

Uvědomte si, že váš nárok na nemovitost stojí jen na síle vlastního titulu, nikoli na slabosti ostatních nároků. S pomocí advokáta posuďte sílu svého nároku vůči ostatním a až poté zvažte náklady na řízení o tichém titulu, které se obvykle pohybují kolem 1 200 USD.

Krok 3

Seznamte se s místními předpisy týkajícími se řízení o tichém titulu. Podle obecného práva musí žalobce mít skutečné užívání nemovitosti, aby mohl žalobu podat. Pokud výzkum odhalí mraky, které by mohly ohrozit váš nárok, okamžitě pověřte advokáta podáním žaloby v příslušném soudu v okrese, kde se nemovitost nachází. Většina řízení trvá 3 – 6 měsíců.

Krok 4

Po podání žaloby se stanete žalobcem. Musíte uvést všechny známé nárokující strany a také každého, koho objevíte při řádném šetření, a odeslat jim výzvu doporučenou poštou. Dále je nutné umístit oznámení o žalobě na pozemek a zveřejnit ho v místním tisku pro případné neznámé nárokující.

Délka, po kterou soud rozhoduje o žalobě a případných odpovědích protistran, se liší podle státu – např. v Nevadě je to 20 dnů, v Kalifornii 30 dnů od doručení nebo posledního zveřejnění. Pokud nikdo neodpoví, soud vydá rozhodnutí ve váš prospěch. V opačném případě může následovat sporné soudní řízení.

Tipy

• Nejlepší je najmout advokáta, který se specializuje na řízení o tichém titulu, protože oblast práva může být složitá a neodborník může přehlédnout důležité nuance.
• Pokud neznáte vhodného advokáta, požádejte titulní společnost o doporučení.

Varování

• Vždy konzultujte advokáta, pokud výzkum odhalí mraky na titulu.
• Rozumné vyhledání potenciálních nárokujících zahrnuje zaslání doporučené pošty na posledně známou adresu každé společnosti či osoby.
• Přesně dodržujte místní zákony o řízení o tichém titulu.